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房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做(房地产安置房税务处理)

   时间:2021-12-03 20:37    来源:杭州财务代理公司     作者:工商税务部    
本文重点关注:房地产安置房税务处理、回迁安置房会计分录、房地产安置房账务处理房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做

房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做

因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款,企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款,机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款;企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款,用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内,其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后,其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额,缴纳企业所得税。

房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做(房地产安置房税务处理)

房地产企业拆迁还房会计处理

一般来讲,如果被拆迁户选择货币补偿方式,该项支出作为拆迁补偿费,计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量。也就是说,如果被拆迁户选择拆迁还房,要按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆迁补偿费支出”。

1.在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理:

借:开发成本——土地成本——拆迁补偿费

贷:应付账款——拆迁补偿费

借:应付账款——拆迁补偿费

贷:主营业务收入——拆迁补偿费

2.房地产企业开具销售不动产发票,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,结转成本的会计处理:

借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

贷:开发产品

例如,A房地产公司2009年6月开发某城中村改造项目,该项目可供销售建筑面积30000平方米,用于安置回迁户村民的住宅建筑面积为8000平方米,其中等面积部分6000平方米。该项目于2012年6月完工,除回迁楼外,其余商品房尚未完全销售完毕。2012年8月与被拆迁户办理了交接手续。该公司同期同类房地产的建造成本为4000元/平方米(含地价),市场销售价格为6000元/平方米。

营业税的处理:A房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时,确认缴纳营业税。等面积部分营业税计税依据是2400万元(6000×4000),缴纳销售不动产营业税2400×5%=120(万元)。超面积部分的营业税计税依据为1200万元(2000×6000),缴纳营业税1200×5%=60(万元)。

企业所得税的处理:A房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时,就要确认视同销售所得=8000×6000-8000×4000=1600(万元),缴纳企业所得税1600×25%=400(万元)。需要注意的是,这里不能按预计毛利率计算缴税,而是要确认视同销售所得计算缴纳。

土地增值税的处理:与企业所得税不同的是,在与被拆迁户办理交接手续时,不需要立即进行土地增值税清算,只需要预征。假定预征率为2%,则A房地产公司要预缴土地增值税8000×6000×2%=96(万元)。回迁房最后是否做土地增值税清算,要看楼盘的销售情况,由于该项目尚未完全销售完毕,因此,土地增值税不用必须进行清算。

会计处理如下:

1.开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售时的会计处理(单位:万元,下同):

借:开发成本——土地成本——拆迁补偿费 4800

贷:应付账款——拆迁补偿费 4800

借:应付账款——拆迁补偿费 4800

贷:主营业务收入 4800。

2.房地产企业开具销售不动产发票4800万元,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据4800万元,结转成本的会计处理:

借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 3200

贷:开发产品 3200。

房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做?特别提醒拆迁安置费用可能是很大一笔支出,如果房地产企业一次性支付的话容易给账目带来负担,会计做账的时候应该要考虑是否对这笔费用进行分摊,具体内容可以在杭州财务代理公司网看到。

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