本文重点关注：土增清算土地成本包括哪些、土增成本费用可以扣除的情形、土增税清算后发生的开发成本土增清算时费用的时间 不计入成本吗

土增清算时费用的时间 不计入成本吗

答:国土地增值税实施细则规定,对从事房地产开发的企业,在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除.由于房地产开发成本费用繁多,核算比较麻烦,房地产开发企业在开展土地增值税清算时,特别是加计20%的扣除时,需要特别注意.

第一,取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数.房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题,《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

(国税函〔2010〕220号)第五条规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同"按国家统一规定交纳的有关费用",计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除.

第二,装修费用能否加计扣除视情而论.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)款规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,作为土地增值税的扣除项目.

第三,转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算.

土地增值税清算 不可售面积分摊成本吗?

如果是计算土地增值税,则应按可售面积计算.

依据:《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》(国税函[1999]112号):《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条"纳税人成片受让土地使用权后,可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊"中"总面积"的含义,现答复如下:

根据土地增值税立法精神,《细则》第九条的"总面积"是指可转让土地使用权的土地总面积.在土地开发中,因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的,按《细则》第七条规定,这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目.

因此,在计算转让土地的增值额时,按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊,即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积.

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